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住宅产业化进程中工业化装修模式分析

内容来源:     2014/1/23 11:46:20    点击:

住宅产业化进程中工业化装修模式分析

 

摘要:我国正处于住宅产业化进程之中,未来的装修模式需要与住宅产业化相适应,本文在对目前主要的三种装修模式比较后,得出只有工业化装修模式才是符合住宅产业化未来发展方向的装修模式,最后对住宅产业化进程中工业化装修模式发展路径及工业化装修模式发展的相关问题进行了深入的分析。

关键词:住宅产业化,工业化装修,全装修

一、前言

住宅产业化是我国从1998 年开始正式提倡的一种住宅现代化生产方式,最终目的是要实现工厂化住宅生产,该种住宅不仅包括主体结构框架,而且包括了整体装修和内部厨房、卫生间等基本设施,这种生产方式保证住宅产品质量稳定,生产迅速,环保节能,价格低廉,能更好地满足人们的居住需求。当前国家已经建设了一些住宅产业化的试点,并有少部分住宅实现工厂化制造,然而,与住宅产业化的大规模工厂化一次性生产完成的目标相违背。我国的大部分住房装修主要是采取现场施工方式,显然,传统的装修模式终将无法适应住宅产业化的快速发展,我国的装修模式急需变革。

二、三种装修模式的对比分析

目前,我国主要存在着三种装修模式,下面将依次进行分析对比。(一) 传统现场装修模式

目前住宅市场上供应的主要产品仍然是由现场施工制造出的毛坯房,需要业主自行装修后才能入住,该种装修方式隐含着大量的弊端。其一,这种装修方式对个人来说,需要消耗很多的人力、物力和财力,而且往往给大部分家装业主带来极大的困扰,原因主要是业主缺乏相关专业知识,对建材标准和施工工艺都知之甚少,因此在建材商和装修人员的鼓吹下,极其容易做出非理性的消费选择,从而最终引发很

多难以解决的装修纠纷;其二,对于他人,现场的装修施工方式会产生严重的环境及噪声污染,尤其容易给那些提早住入新家的老人和孕妇带来身体上的伤害,该类纠纷在现实社会中屡见不鲜。此外,建筑主体承重结构可能因为某户装修中的非法拆墙、砌墙和开槽等施工行为而遭到破坏,为整栋住宅的业主带来很大的安全隐患;其三、对于社会,这种粗放型的装修产业模式不仅浪费我国宝贵的能源与材料,极不符合我国政府对住宅建设“节能降耗”的要求,更加无法跟上我国住宅产业现代化的发展趋势。

(二) 全装修模式

2 0 0 2 年7 月1 8 日,建设部出台了《商品住宅装修一次到位实施导则》,其目的是取消毛坯房,鼓励开发商直接向市场提供装修成品房。其中规定,装修一次到位是指在房屋交付前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,简称全装修住宅,开发商通常将其宣传为精装修房。2008 年7 月底,组建不久的国家住房和城乡建设部又发出《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》,要求各地尽快制定出台相关扶持政策,引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式,逐步达到取消毛坯房。

目前,上海、北京、广州等很多大中城市相继大力推广全装修房,但全装修房的建设也遇到了很多问题。首先,全装修房交付时的装修标准往往与宣传不相符,广告中开发商总是夸大宣传,将简装的全装修住房宣传为精装修房,且样板间也是精装修的标准,但是实际交付时,墙面、顶面和厨卫只是简单装修,因此开发商可能利用全装修变相提高房价,全装修房每平方米价格比周围相同地段同品质楼盘可能增加1 千多,而实际每平方米装修成本只有一半还不到。其次,全装修住房的质量缺乏保证,国家目前没有专门针对全装修房的具体标准,购房合同中开发商一般只会注明装修主材的品牌,但是即使同品牌的建材,质量和档次也是千差万别,因此即使消费者验收时候查出质量问题,也没有相关法律依据进行正当维权。再者,全装修房的售后服务不健全,一般业主在房子装修前会详细验房,如有空鼓、漏水等质量问题,会立即通知开发商,而开发商会责令建筑单位进行检修,住房建设质量问题解决后,如再遇任何问题,全由装修单位负责。但是全装修房通常是开发商委托装修公司进行装修,装修前对建筑质量没有详细检查,如果一旦住房质量出现问题,建筑企业、装修企业以及建材销售企业会相互推卸责任,引发诸多纠纷。最后,全装修模式只适用于新建商品房的首次装修,业主往往对装修不满意,进行二次装修,这种浪费比毛坯房的二次装修更大,另外,我国存量房数量巨大,尤其二手市场持续繁荣,而购买二手房的居民通常会对住房重新装修,全装修模式显然无法满足消费者的二次或多次装修需求。

(三) 工业化装修模式

工业化装修是指在工厂中生产住宅装修材料和部品,最后进行集成化装配的模式,它主要由菜单式设计、工厂化生产和集成化供应等三个主要的部分构成。让消费者根据“菜单”,依照自己的消费水平来选择产品的颜色款式能很好地满足业主的个性需求,而工厂化生产方式不仅摒除了现场装修施工的众多弊端,如噪声和环境污染,更能发挥“规模化”效应,节约能源和材料,尽可能降低成本,保证稳定的质量,在为家装业主带来价廉物美的装修建材产品的同时,也缩短了装修工期,让其能更快地入住装修好的新家。其实,目前市场上很多建筑装修材料和部品已经实现了前两个部分的要求,如各种品牌的木地板、家具、橱柜、门和厨卫吊顶等等,都能达到菜单式设计和工厂化生产的要求,顾客只需要依照自己的消费水平在建材店里选好产品的颜色款式,和销售人员谈好价格折扣和大致安装日期,很快便会有专业人员上门测量。在需送货安装时,只要打个电话,就有专门安装人员带着在工厂中制作好的产品上门,安装花费的时间通常都在两天之内,这种装修行业内悄然兴起的建材生产销售模式正是工业化装修思路的完美体现。不过因为部分装修材料和部品目前仍然无法实现工业化制作,以及最关键的集成化供应方式缺乏载体,因此工业化装修模式在我国的发展依然属于初级阶段。但是,随着越来越多的人选择定制建筑材料部品,而不是由装修工人现场制作,说明该种工业化装修方式的前途广阔,符合未来的发展潮流。

工业化装修与全装修模式的区别是,工业化装修强调的是生产方式上为大规模工厂化生产,安装方式是集成化装配;而全装修强调的主要是装修的时间顺序和主体。首先,装修时间必须在交房给业主之前,其次,装修主体是房地产开发商,由其联合装修公司,建材厂商等提前对毛坯房装修,在我国全装修住宅大部分采取的是传统现场装修方式。

三、住宅产业化进程中工业化装修模式发展路径分析通过以上三种装修模式的对比,可以得出结论,与现场装修模式和全装修模式比较,工业化装修模式更符合我国住宅产业化的目标,既能最大限度地满足人们对装修的个性需求,又具有环保节能,生产迅速,成本低廉等一系列优点,但是,我国的住宅产业化不会是一蹴而就的,不同的发展阶段,就应该有相适应的工业化装修模式,下面将分析不同住宅产

业化发展阶段的具体工业化装修模式。

(一) 住宅产业化初中级阶段的工业化装修模式

在住宅产业化初中级阶段,部分的建筑部品已实现工厂化生产,但工厂化住宅在市场所占比重仍然较小,大部分住宅的结构主体部分仍然采取现场施工方式,届时,全部建筑装饰材料和部品均实现了工厂化规模化生产,但仍然是由居民采购材料和部品,并在现场进行装配式安装,即毛坯房没有消失,全装修模式还未普及。此时,工业化装修的具体形式如下:所有装饰材料、部品的生产全由建材企业以装修部件标准制式工业化生产,建材企业负责产品研发,控制产品质量;大部分装饰材料、部品的销售由大型建材超市所负责,建材销售企业是负责直接和客户接触,根据客户的情况,帮助客户选择相应档次、符合自家装修风格的产品,并上门测量、提交定单给建材生产工厂,然后在需要时上门安装,并解决售后问题,日后如果产品的质量和施工出现问题时,负责上门维修;而装修公司转变为装修咨询公司,一方面辅助开发商在做前期建筑设计时,隔墙和水电管线设计等尽可能贴近业主的真实需要。另一方面为消费者进行装饰材料、部品的集成提供验房、装修设计和现场管理等专业上的帮助。

(二) 住宅产业化中高级阶段的工业化装修模式

在住宅产业化中高级阶段,住宅工业化水平有很大提高,但是工业化水平仍然不够成熟。在工厂里一次性完成建筑和装修一体化存在一定难度,所以此时的工业化装修模式应该是工厂化生产,并在工厂中装配,具体如下:装饰材料及部品的安装由消费者的住宅现场转为工厂,即当住宅在工厂生产前,人们可以在市场上建材超市选好墙面和地面等装饰材料,只要在工厂的住宅主体结构生产完成后让建材销售厂家送货到住宅生产工厂即可。然后由建材销售厂家在住宅建造的工厂进行安装。最终,由住宅建造企业在现场装配已经装修过的住宅。当然住宅装饰部分的材料及安装费用并不包括在住房费用之中,而由消费者负责,在此阶段,毛坯房基本消失,大部分住宅的装修都是全装修模式,不过工业化装修的具体形式与以前相比差别不大。

(三) 住宅产业化高级阶段的工业化装修模式

在住宅产业化高级阶段,建筑材料相关技术已经成熟,当在工厂中生产墙体维护结构和楼地板层时,可以把装饰功能合为一体,即住宅生产厂家除了建造住宅结构部分也负责装修,在工厂住宅的定单中包含有装饰项目,消费者只需选择装饰的风格和档次,在该阶段,消费者不再需要参与住宅的硬装阶段,只需在虚拟空间中选择装修材料及部品的材质及颜色搭配等。此时,装修咨询公司将并入住宅生产企业的销售部门,负责装饰设计和与装修材料及部品生产企业的协调,而建材生产企业只负责产品的研发、生产和送货,大型建材超市中不再有瓷砖地板等硬装所需的材料和部品,取而代之的是软装饰材料及部品,目前美国、日本等住宅产业化高度发展的国家均主要采取此种装修形式。

四、工业化装修模式发展中的相关问题分析

目前,我国市场上很多建筑装修材料和部品已经满足工业化装修模式的要求,如各种品牌的木地板、家具、橱柜、门和厨卫吊顶等等,都能菜单式设计和工厂化生产,但今后如果要实现真正意义上的工业化装修,还需解决如下问题:

(一) 装修设计与建筑安装设计必须一体化

目前传统装修模式中,首先需要消费者对新房重新拆墙补墙,开槽改造原有的不合理的水电线路,这是带来问题最多最严重的部分。墙体和水电的二次改造极大地浪费了材料,带来噪声污染,带来房子质量隐患,也为消费者的装修增加大笔的费用。往往合同上2000~3000 元的水电改造费用,在最后会变为8000~9000 元,甚至上万元,不仅大量消耗业主的财力,而且改造后的很多水电线路可能并不科学合理。所以必须在最初设计时考虑到日后装修设计的需要,尽可能合理的布置水电管线,这就要求装修设计与建筑安装设计必须一体化,即在施工前做建筑设计和安装工程设计时,必须同时做装修设计,开发商可以委托装修公司辅助性地来做该项设计,对于非承重隔墙,建筑设计时尽量少做甚至不做,日后业主不再需要打墙,可以完全按照自己的需求来改造户型。

(二) 继续加大其他装修材料部品的工业化生产技术的研发

要实现工业化装修必须让所有装修材料和部品都能在短时间内进行现场装配,因此必须加大以下三种重要装修材料、部品的现场装配技术的研究:

1. 墙地面瓷砖粘贴

瓷砖粘贴目前仍然没有实现工业化生产,通常是由装修公司的瓦工用水泥砂浆现场铺贴,整个过程一般要持续1 - 2周,主要因为普通水泥砂浆的凝结硬化需要一定时间,不能连续铺贴,而且以水泥砂浆为黏结材料对安装工人的技术性要求很高,也很费时,很容易因为水灰比没有控制好而造成瓷砖空鼓等质量问题。其实只要解决瓷砖与墙体和地板的黏结问题,就能让瓷砖像木地板那样实现现场快速安装,国内市场目前有一种特殊的瓷砖黏结剂,施工非常方便快捷,普通人都能进行瓷砖的迅速粘贴。当然,在瓷砖与墙体地板的连接上,也可创造出像螺栓一样可拆卸的方式,这样不仅某些损坏的装饰部分能轻松更换,而且装饰材料可重复使用,如居民需重新装修,可把拆卸下的装饰材料卖入二手市场,一方面能很好地节省资源,另一方面,也可以帮助那些装修经费短缺的人选购性价比高的二手木地板、瓷砖等装饰材料。

2. 墙面乳胶漆涂刷

现在一般家庭墙面刷乳胶漆要两周左右,其实若天气正常,刷一底两面乳胶漆只需要两、三天,但是在此前往往需要先在毛坯墙上刷白水泥加胶水,然后涂两遍腻子,其中还包括一遍墙面打磨,此过程主要是为增加墙面的平整性和涂料附着力,而毛坯墙的本身不够平整是墙面乳胶漆涂刷时间较长一个重要方面。但是,若能发明出可同时让墙面平整且上色的新型涂料,以后消费者只需要在乳胶漆专卖店选好品种与颜色,就可以和墙纸铺贴一样,由销售企业的施工人员在两天之内完成墙面处理和乳胶漆涂刷。

3. 石膏板隔墙、背景墙、吊顶等硬装饰部品定制及安装国外如欧美等国家居民在装修时更注重软装饰,很少做复杂的背景墙和吊顶等,但国内居民对背景墙和吊顶的装饰需求非常旺盛。另外,为满足居民对户型改造的需要,也需要做部分室内非承重隔墙,目前隔墙、背景墙和吊顶等都由石膏板轻钢龙骨构成的,若要所有装修部品都实现工业化,此部分也不可缺少,因此可由专门的石膏板销售企业专门负责此类部品的设计和定制,现场安装时间同样可保证在两天以内完成。

此外,从工厂化装修模式的长期发展来看,还需要加强结构、保温、隔热、装饰等多重功能合为一体的新型墙体材料的研发等,惟此才能保证全装修住宅的建造能在工厂中一次性完成。同时应鼓励消费者轻装修重装饰,因为消费者重硬装,会加重材料和能源的浪费,一旦住房发生流转,为住房量身定做的硬装饰部分可能被新主人拆掉,而软装饰部分则可以移走甚至转卖,所以鼓励消费者轻装修重装饰也是在间接促进我国循环经济的发展。

五、结束语

工业化装修模式是我国住宅产业化的重要部分,住宅产业化的最终目的就是让生产的住宅产品能质量稳定,建造迅速,环保节能,价格低廉,从而更好地满足人们的住房需求。国外已经把住宅装修并入住宅建设的一部分,目前,很多学者提出住宅产业化应该是全装修,强调住宅装修一体化,并且政府也不断建议应该全面取消毛坯房,但是,全装修模式在具体操作过程中也出现了很多问题。与此同时,我国住宅产业化的发展正在加快步伐,工厂化住宅将占据日后住宅市场的主体,现场制造住宅则逐渐消失,在我国住宅产业化进程中,真正需要发展的应是与住宅产业化相适应的工业化装修模式。可以预见,与现场制造住宅相适应的现场装修模式必然无法适应产业化住宅的发展,而终究被新型的工业化装修模式所取代。

参考文献

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作者简介    徐姗姗,助教,研究方向:房地产经济。

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